Cum administrezi un Airbnb de la distanță: curățenie, verificări

Dacă vrei să știi cum administrezi un Airbnb de la distanță, răspunsul este că te înlocuiești cu sisteme și oameni. Prețurile, mesajele și calendarele se gestionează ușor de pe un laptop. Ce nu poți face de pe laptop este să cureți o baie sau să repari o scurgere, iar aici reușesc sau eșuează gazdele care lucrează la distanță. Sfaturile de mai jos se bazează pe ghiduri pentru gazde de la Minoan, Your.Rentals, Zeevou și Properly, plus paginile de ajutor Airbnb. Majoritatea acestor ghiduri sunt scrise de companii care vând software sau servicii, așa că semnalăm unde contează acest lucru și lăsăm deoparte statisticile lor fără sursă.

Ce este de fapt greu când administrezi de departe?

Ghidurile sunt de acord asupra aceleiași liste scurte: persoane de curățenie nesigure, probleme pe care nu le observă nimeni până când le observă un oaspete și răspunsuri lente când se strică ceva. Ghidul Minoan le numește exact pe aceste trei drept provocările de bază.

Toate trei se reduc la un singur lucru: nu poți vedea proprietatea. Deci treaba ta este să creezi modalități de a o vedea, care să nu depindă de prezența ta. Asta înseamnă oameni de încredere, dovezi după fiecare lucrare și un plan pentru când ceva merge prost.

Cine ar trebui să facă curățenia când nu ești acolo?

Curățenia este sarcina care se repetă după fiecare sejur, așa că de aici începi.

Persoană independentă sau firmă? Un ghid Your.Rentals citează specialiști în ospitalitate care recomandă un colaborator independent în locul unei firme de servicii, mai ales pentru că sosirile sunt adesea imprevizibile și rezervările pot apărea în ultimul moment. Compromisul este că o singură persoană înseamnă un singur punct de cedare. O firmă mai mare poate de obicei acoperi o zi de boală, dar poate fi mai puțin flexibilă cu orele. Ghidul nostru despre angajarea unei persoane de curățenie sau curățenia făcută de tine trece prin variante.

Cum o găsești? Recomandările de la alte gazde din zonă și o curățenie de probă plătită sunt cele mai frecvente puncte de plecare. Ghidul nostru despre găsirea unei persoane de curățenie de încredere pentru Airbnb arată unde să cauți, iar ce face o persoană de curățenie bună pentru Airbnb enumeră ce să verifici.

Plătește într-un fel care răsplătește calitatea. Atât Zeevou, cât și Your.Rentals sugerează o taxă de bază pe curățenie plus un bonus pentru recenzii de cinci stele la curățenie, și să împărtășești recenziile oaspeților cu persoana de curățenie, ca să vadă rezultatul. Minoan sugerează să întrerupi colaborarea când notele scad sub un prag stabilit de ei la 4,8. Consideră acest număr o regulă empirică a unei singure companii, nu un standard.

Cum verifici o curățenie pe care nu o poți vedea?

Aici greșesc cele mai multe gazde, așa că fii concret. Ai nevoie de două lucruri: un standard cu care compari și dovezi de verificat.

1. Scrie lista de verificare. Fără ea, „curat" înseamnă ce hotărăște persoana de curățenie. Lista noastră pentru curățenia dintre sejururi este un punct de plecare pe care îl adaptezi proprietății tale.
2. Cere poze înainte să plece. Minoan recomandă poze cu dată și oră pentru fiecare schimbare de oaspeți, încărcate înainte ca persoana de curățenie să plece, iar lista de opțiuni Zeevou include liste de verificare cu încărcare de poze. Într-o relatare la persoana întâi pe blogul Properly, gazda din Seattle Tammi Sims descrie cum verifica, în timp ce era plecată din oraș, pozele cu paturile făcute și frigiderul golit, comparându-le cu lista ei, apoi dădea feedback de la distanță. Postarea aparține Properly și datează din 2016, așa că ia-o ca ilustrare, nu ca dovadă.
3. Cere poze precise. „Câteva poze" înseamnă trei unghiuri avantajoase. Cere același set de fiecare dată: fiecare pat, fiecare baie, suprafețele din bucătărie, podelele, gunoiul scos.
4. Cere-le să raporteze problemele, nu doar să termine sarcinile. Persoana de curățenie este singura care vede proprietatea între oaspeți. O stricăciune, o scurgere sau un obiect rupt trebuie să ajungă la tine în aceeași zi.

Pozele sunt o evidență practică a stării proprietății. Nu înlocuiesc o inspecție adevărată și este posibil să nu satisfacă cerințele fiecărei platforme sau ale fiecărei cereri de asigurare, așa că nu presupune că vor câștiga un litigiu.

Ce rezerve ar trebui să ai pregătite?

Orice sistem la distanță are nevoie de un plan pentru ziua în care cedează.

• O persoană de curățenie de rezervă care a văzut deja proprietatea. Un nume în telefon al cuiva care nu a intrat niciodată înăuntru folosește mult mai puțin. Dacă persoana principală anulează, vezi planul nostru pentru absența persoanei de curățenie.
• A doua cale de acces în proprietate. Minoan recomandă o cutie cu cheie sau o a doua tastatură cu cod, în caz că se defectează yala inteligentă.
• Un meseriaș sau un contact local. Your.Rentals enumeră un instalator, un meseriaș, un electrician și o persoană de curățenie de rezervă ca echipă locală de aranjat dinainte, pentru că răspunsurile lente la probleme urgente se pot transforma în recenzii proaste.
• Limite de cheltuieli. Stabilește din timp cât poate cheltui un contact local pe o reparație urgentă fără să te întrebe. Minoan dă ca exemplu 300 de dolari; suma ta ar trebui să reflecte proprietatea ta.
• O pagină scrisă pentru urgențe. Cine se ocupă de ce problemă și cum îl contactezi.

Ai nevoie de o co-gazdă sau de o firmă de administrare?

Poate. O co-gazdă este varianta de mijloc între a face tot singur și a da totul unui administrator. Centrul de ajutor Airbnb spune că poți invita până la 10 co-gazde pentru fiecare anunț, că pot fi o rudă, un prieten sau un vecin și că poți angaja o gazdă locală cu experiență prin Co-Host Network, unde este disponibilă. Tu alegi la ce poate avea acces și ce poate gestiona fiecare co-gazdă.

Cât despre cost, Minoan arată că co-gazdele iau de obicei 10 până la 20 la sută din veniturile pe noapte. Este cifra unei singure companii, așa că cere oferte. Pentru o singură proprietate cu o persoană de curățenie bună și un meseriaș, s-ar putea să nu ai nevoie de una. Pentru mai multe proprietăți sau dacă călătorești des, merită să afli prețul unei persoane locale care poate interveni pe loc.

Ce poți automatiza și ce nu?

Software-ul se descurcă bine cu părțile repetitive. Programarea sincronizată cu calendarul creează lucrarea de curățenie când se termină un sejur, deci nu depinde de memoria ta. Aplicații precum Properly și Turno, menționate în prezentarea Zeevou, le permit persoanelor de curățenie să urmeze o listă de verificare și să încarce poze. Yalele inteligente, monitoarele de zgomot și senzorii de scurgeri îți dau alerte și jurnale de acces, potrivit Minoan și Your.Rentals.

Ce nu poate face software-ul este să înlocuiască judecata. Sugestia Zeevou că aspiratoarele robot sau mașinile de spălat vase inteligente pot monitoriza curățenia arată limita: un aparat îți poate spune că a funcționat, nu că încăperea este curată. Ține camerele și monitorizarea în limitele regulilor platformei și ale legii locale și spune oaspeților ce folosești.

Unde se leagă de WIFF: WIFF se conectează la calendarul tău de rezervări, programează o curățenie după fiecare check-out, trimite partenerului de curățenie lista de verificare și orele și îți arată actualizări despre finalizare, poze făcute de persoana de curățenie și rapoarte despre stricăciuni sau probleme de întreținere. Dacă nu vrei să construiești acest flux din instrumente separate, vezi cum funcționează WIFF pentru proprietari.

Cum știi că funcționează?

Nu aștepta o reclamație. Stabilește un ritm:

• Citește fiecare recenzie despre curățenie și arat-o persoanei de curățenie. O scădere este cel mai timpuriu semnal de alarmă.
• Verifică un eșantion de poze în fiecare săptămână sau lună, nu doar când ceva merge prost.
• Inspectează personal din când în când. Minoan sugerează vizite aproximativ trimestriale pentru verificarea inventarului și a stării proprietății. Mai rar poate fi suficient pentru o proprietate mai nouă, cu rezultate dovedite.
• Urmărește consumabilele. Cere persoanei de curățenie să te anunțe când se termină ceva, înainte să se epuizeze.

Administrarea de la distanță înseamnă mai puțin să te încrezi orbește în oameni și mai mult să faci ușor de văzut când ceva alunecă. Începe cu persoana de curățenie, lista de verificare și pozele, adaugă o rezervă și ai acoperit cele mai mari riscuri.